maanantai 7. helmikuuta 2011

Kunnan kaavoitusmonopoli (KHO 2011:11)

Pääkaupunkiseudulla alueen kaavoitus esimerkiksi omakotitalotonteiksi voi nostaa sen arvon monikymmenkertaiseksi. Jotkut kunnat ostavat tai lunastavat maan kunnalle, kaavoittavat oman maansa ja myyvät sitten edelleen valmiina tontteina. Jotkut kunnat taas painottavat maankäyttösopimuksia, jolloin kunta kaavoittaa muiden maita ja maanomistajat maksavat kunnalle esimerkiksi 40–60 % kaavan aiheuttamasta arvonnoususta.

Järvenpää suosii maan ostamista kaupungille. Helsingin hallinto-oikeuteen eteni juttu, jossa Järvenpää oli kaavoittanut noin 10 hehtaarin kaupungin omistaman alueen pääasiassa omakotitalotonteiksi. Uuden kaavoitetun alueen ja jo aiemmin kaavoitetun alueen väliin jäi muutaman hehtaarin suikale maata kaavoittamatta. Syytä tähän ei mitenkään salailtu: Kaupunginhallitus ilmoitti, että kaupunki laatii uusia asemakaavoja vain omistamilleen maille. Kun suikaleen omistajat eivät olleet halukkaita myymään alueitaan kaupungille, niin aluetta ei kaavoitettu lainkaan.

Hallinto-oikeus ratkaisi asian selkeästi. Se totesi, että kaava-alueen rajaus oli määräytynyt muilla kuin maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitetuilla maankäytöllisillä perusteilla. Rajaus johti kaava-alueen ulkopuolelle jääneen maanomistajan eriarvoiseen kohteluun. Kaava kumottiin mm. perustuslain 6 §:n yhdenvertaisuusperiaatteen perusteella.

Korkein hallinto-oikeus ratkaisi asian vuosikirjaratkaisulla 2011:11. KHO kumosi hallinto-oikeuden päätöksen ja kaava tuli voimaan. KHO totesi kuitenkin perusteluissaan, että kaava-alueen rajaus ei voi perustua pelkästään alueiden omistukseen. Tässä yksittäistapauksessa kaavan rajaus pelkästään kaupungin alueelle oli kuitenkin sallittua, kun otettiin huomioon kunnalle annettu päätäntävalta asemakaavoituksessa sekä
  1. maankäytölliset syyt, jotka nähtävästi tarkoittivat kaupungin väitettä, jonka mukaan yksityisten omistamat maat sopivat muuta aluetta paremmin rivitaloille, joille ei ollut samanlaista välitöntä tarvetta kuin kaupungin maalle kaavoitetuille omakotitonteille
  2. se, että asemakaavoituksen ulkopuolelle jätetty alue oli pinta-alaltaan yksinäänkin riittävän suuri, jotta se voidaan kaavoittaa tarvittaessa myöhemmin.
KHO:n päätöksestä voivat sekä kunnat että maanomistajat poimia itseään miellyttäviä kohtia. Maanomistajien kannalta päätöksessä todettiin, että maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus pätee myös yksityisen omistaman maan ja kunnan omistaman maan välillä (perustuslaista tätä ei johdettu, kuten hallinto-oikeus oli tehnyt). Tämän jälkeen voi olla vaikeaa jättää esimerkiksi pieni yksittäinen kiinteistö muun kaava-alueen keskellä kaavoittamatta pelkästään siksi, että aluetta ei saada hankittua kunnalle. Päätöksen pääpaino oli kuitenkin kuntien päätösvallan korostamisella. KHO siunasi menettelyn, jossa pääasiallinen (joskaan KHO:n mukaan ei ainoa) syy kaava-alueen rajaukseen oli alueen kuuluminen kunnalle.

Ei kommentteja:

Lähetä kommentti